Реновация столичных хрущевок должна будет на 20% снизить стоимость жилья в новостройках

Инициированная властями масштабная программа имеет все шансы стать ключевым фактором, влияющим на развитие московского рынка объектов недвижимости в следующие годы.

Фото: tvc.ru

По начальным оценкам столичного мэра, реализация данного проекта займет порядка 15 лет. Московскими властями предполагалось снести примерно 7,9 тыс. домов общей площадью в 25 млн кв. м, причем совокупный метраж новостроек для последующего расселения жителей оценивался на уровне 35 с небольшим млн кв. м.

Со временем чиновниками были внесены корректировки, и по состоянию на май месяц перечень объектов, подлежащих процедуре голосования с целью включения в реновационную программу, исчисляется 4,6 тыс. зданиями. Столичным вице-мэром М. Хуснуллиным недавно было заявлено, что в этом случае расселение потребует строительства порядка 15 млн кв. м нового жилья. Как отмечается рыночными экспертами, это на 6,4% увеличит нынешние объемы московского жилого фонда, составляющего на сегодня около 236 млн кв. м.

«Вторичка практически не востребована на рынке. Потенциальные клиенты потеряли интерес к этим пятиэтажкам после отрицательной общественной волны в адрес громкой муниципальной программы реновации», говорит А. Шишкина, комм. дир. «МИЭЛЬ-Новостроек».

В некоторых случаях сделки купли-продажи в хрущевках срывались прямо перед подписанием договора, как отмечают представители «ИНКОМ-Недвижимости». «В рамках прежней, объявленной экс-мэром столицы Ю. Лужковым программы релокации, клиенты присматривались к жилью в идущих под снос домах, с расчетом на получение новых квартир с улучшенными планировками, которые можно было бы впоследствии реализовать подороже. Но сейчас это не представляется реальным. Даже если такой вкладчик сумеет продать новую квартиру, особой прибыльности сделка ему не принесет», говорит М. Куликов, глава департамента агентства по вторичному рынку.

Схожим мнением делится А. Попов, возглавляющий аналитический центр ЦИАН: «Предыдущей, к примеру, программой предполагалась релокация собственников в новые объекты, исходя из социальных нормативов в 18 кв. м на каждого человека, что хорошо простимулировало инвестактивность. Сейчас, однако, покупатели настроены скептически - новая квартира-то будет предоставлена равнозначной по размерам».

Как итог, падают расценки. Шишкина полагает, что квартиры в пятиэтажках уже подешевели минимум на 15%, и Попов с ней согласен: остается мало шансов на выгодную реализацию жилья в хрущевке, которое подошло к отметке в 150 тыс. руб. за кв. м, что в среднем на 19% ниже усредненного показателя по столице.

«После заявлений о предстоящей реновации многие продавцы завысили цены, однако это отрицательно сказалось на сроках экспозиции», говорит Куликов. «По данным нашего агентства, сорвалось что-то около 10% сделок, причем в самый последний момент, по вине самих собственников, выставивших пересмотренные в одностороннем порядке условия, не принятые в итоге покупателями».

И. Доброхотова, предс. Совета дир. «БЕСТ-Новостроя», подтверждает тот факт, что сейчас нужно быть готовым значительно скинуть цену, чтобы продать-таки жилье в хрущевке. Хотя объем рыночного предложения, как она заметила, даже не планирует расти. «Владельцы жилья, подлежащего реновации, разделились по факту на противоположные стороны: одни хотят во что бы то ни стало остаться в собственном доме, другие приветствуют инициативу властей, питая надежды на переезд. В общем, люди, выставляющие на свободную продажу жилье в пятиэтажке, скорее всего занимаются оперативным решением не терпящих отлагательства жилищных вопросов», делится соображениями она.

По информации «ИНКОМ-Недвижимости», с начала текущего года более чем на 60% упали расценки на жилье в пятиэтажках Бутырского р-на в северо-восточной части города, затем следуют Южное Бутово в юго-западной части, с 55% падением, и расположенное на севере Москвы Западное Дегунино, с более чем 50% минусом.

Согласно цифрам «БЕСТ-Новостроя», совокупный объем столичного рынка недвижимости в пятиэтажках, принимая во внимание выставленное на реализацию жилье, в денежном выражении превышает сумму в 32 млрд руб. «Реновационная программа по факту серьезно подкосит данный рыночный сегмент», утверждает Шишкина.

Хотя в действительности ценовой спад, вероятно, коснется не только объектов, подлежащих сносу. По расчетам Попова, на сегодня в столице есть порядка 700 домов, расположенных в самом центре таких кварталов, однако отсутствующих в предварительном перечне объектов реновации. «По большей части это „панельки“ или блоки, возведенные лет 40 назад; в плане потребительского качества они сравнимы с пятиэтажками», объясняет он, предполагая, что близкое соседство со стройплощадками в следующие несколько лет сократит стоимость этих объектов минимум на 10%.

Куликов, в свою очередь, также прогнозирует 10% спад расценок на квартиры в домах по соседству от сносимых хрущевок, указывая на ряд проблем: «Количество новых квартир в свежих домах в среднем утроится, то есть в этих районах будет втрое больше жителей, личного транспорта, возрастет загруженность социальных инфраструктурных объектов».

Хотя этой точки зрения придерживаются далеко не все эксперты. Шишкина, например, говорит о возможности привлечения покупателей грядущими перспективами общего инфраструктурного обновления в районах, а также призывает избегать обобщений клиентского образа. «В реновационную программу попали самые разные городские районы, сформированные спросом со стороны различных социальных групп: иные депрессивные локации почему-то не учитываются программой, а множество домов в благоприятных местах наоборот идут под снос».

Реновация скажется и на подмосковных застройщиках. Как отмечается А. Цветом, дир. по развитию девелопера «Гранель», потребительский спрос на жилье в новостройках может сократиться процентов на 6 за счет контингента, отказавшегося от переезда из хрущевки в Новую Москву.

Госпожой Ю. Сапор, главой консалтинговой компании Est-a-Tet, предполагается, что программа реновации в самой ближайшей перспективе простимулирует разработку свежих проектов. «Соответствующие разрешения вполне могут быть форсированы, если девелопер, к примеру, решится выйти в конкретном районе с конкретным проектом, с целью завершить реализацию в 3-летний срок, чтобы успеть к моменту распределения нового жилья для людей из снесенных кварталов», пояснила она, не исключая при этом, что в реальности девелоперы в массовом порядке будут избавляться от участков, отказываясь от строительства в том или ином районе.